ст. 211, 310, 381.1, 433, 450.1, 607–612, 614–616, 618–623, 642–644, 646, 647, 651, 654, 655 ГК РФ; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53

Договор аренды помещения и техники: что проверить перед подписанием

1 ноября 2026 · 9 минут чтения

Разбираем по порядку, что проверить в договоре аренды нежилого помещения, оборудования и транспорта без экипажа и где правка нужна арендатору, а где арендодателю. Про аренду квартиры для жизни — отдельная статья.

Объект и его состояние

В договоре должны быть данные, по которым имущество можно определённо установить, иначе договор не считается заключённым (п. 3 ст. 607 ГК). Для помещения это кадастровый номер и номера комнат по поэтажному плану, для техники — заводской номер или VIN. Сдавать имущество вправе собственник или тот, кого закон или собственник на это уполномочил (ст. 608 ГК). Собственника сверьте по выписке из ЕГРН или паспорту техники.

Имущество передают в состоянии, соответствующем договору и назначению (п. 1 ст. 611 ГК), вместе с принадлежностями и документами, например техническим паспортом, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 611 ГК). Арендодатель отвечает за недостатки, которые мешают пользоваться имуществом, даже если при заключении договора не знал о них (п. 1 ст. 612 ГК). Арендатор по выбору вправе потребовать устранить их, уменьшить плату или возместить расходы, удержать расходы из платы, заранее уведомив арендодателя, или потребовать досрочного расторжения договора. Но арендодатель не отвечает за недостатки, оговорённые при заключении договора, заранее известные арендатору или такие, которые тот должен был обнаружить при осмотре или проверке исправности при заключении договора или передаче имущества (п. 2 ст. 612 ГК).

Значит, проверять имущество арендатору нужно до подписания акта. Найденные недостатки впишите в акт вместе со сроком, в который арендодатель их устранит: без такого срока вы принимаете имущество с ними. Арендодателю известные недостатки лучше перечислить в договоре.

Здание или сооружение передают по передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение от его подписания на условиях договора считается отказом арендодателя передать имущество, а арендатора — принять его (п. 1 ст. 655 ГК). Для другого имущества составьте такой же акт.

Срок, форма и регистрация

Если срок в договоре не указан, договор заключён на неопределённый срок. Тогда каждая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за месяц, а при аренде недвижимости за три месяца, если закон или договор не установили иной срок (п. 2 ст. 610 ГК). Письменная форма нужна, если срок больше года или одна из сторон — юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК). Аренду транспорта без экипажа оформляют письменно при любом сроке и не регистрируют (ст. 643 ГК). Договор аренды здания или сооружения составляют одним документом за подписью сторон, иначе он недействителен (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если закон не говорит иное (п. 2 ст. 609 ГК). Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года регистрируют, и он считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Президиум ВАС применил это правило к нежилым помещениям (п. 2 информационного письма от 01.06.2000 № 53). П. 2 ст. 651 ГК связывает заключение с регистрацией без оговорок, а п. 3 ст. 433 ГК — только для третьих лиц. Обязателен ли незарегистрированный договор для самих сторон, эти нормы прямо не говорят. Чтобы не спорить об этом, договор на год и больше регистрируют, а договор на срок меньше года регистрации по п. 2 ст. 651 не требует.

Чтобы не регистрировать договор, помещения часто сдают на 11 месяцев. Если после окончания срока арендатор продолжает пользоваться имуществом и арендодатель не возражает, договор возобновляется на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК). Арендатор, который надлежаще исполнял договор, при прочих равных имеет преимущественное право на новый срок, если закон или договор не говорят иное. О желании продлить он письменно уведомляет арендодателя в срок из договора или в разумный срок до его окончания (п. 1 ст. 621 ГК). К транспорту без экипажа оба правила не применяются (ст. 642 ГК).

Арендная плата и её изменение

Без письменного условия о размере платы договор аренды здания или сооружения не заключён (п. 1 ст. 654 ГК). Если иное не предусмотрено договором, размер платы меняют по соглашению сторон, но не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК). Если обе стороны предприниматели, договор может дать одной из них право менять условия в одностороннем порядке (п. 2 ст. 310 ГК). Тогда такое условие о плате допустимо, и арендатору остаётся его ограничить:

Цифры в примерах — предложения для переговоров, а не требования закона.

Обеспечительный платёж

Обеспечительный платёж засчитывают в счёт денежного обязательства, например платы, неустойки или убытков, когда наступают обстоятельства из договора (п. 1 ст. 381.1 ГК). Если они не наступили в срок или обязательство прекратилось, платёж возвращают, если стороны не договорились иначе (п. 2 ст. 381.1 ГК).

Раз договориться о невозврате можно, условие «при досрочном расторжении по инициативе Арендатора платёж не возвращается» убирают до подписи. Между предпринимателями право на односторонний отказ можно обусловить выплатой определённой суммы другой стороне (п. 3 ст. 310 ГК), поэтому такое условие могут прочитать как согласованную плату за отказ. Арендатору его лучше заменить:

Текущий и капитальный ремонт

Капитальный ремонт делает за свой счёт арендодатель, если закон, иные правовые акты или договор не говорят иное (п. 1 ст. 616 ГК). Если он этого не сделал, арендатор может сам сделать ремонт, предусмотренный договором или неотложный, и взыскать его стоимость или зачесть в плату, потребовать уменьшить плату либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Текущий ремонт и расходы на содержание несёт арендатор, если закон или договор не говорят иное (п. 2 ст. 616 ГК).

Договор может переложить на арендатора и капитальный ремонт. Тогда арендатору стоит перечислить, что к нему относится, и получить скидку в плате, а арендодателю — указать сроки: невыполненный капитальный ремонт даёт ему основание требовать расторжения через суд (подп. 4 ст. 619 ГК).

При аренде транспорта без экипажа текущий и капитальный ремонт делает арендатор (ст. 644 ГК). Расходы на содержание, страхование, в том числе своей ответственности, и эксплуатацию тоже несёт он, если договор не говорит иное (ст. 646 ГК).

Улучшения

Отделимые улучшения принадлежат арендатору, если договор не говорит иное (п. 1 ст. 623 ГК). Стоимость неотделимых улучшений, сделанных за его счёт и с согласия арендодателя, арендатор вправе получить после прекращения договора, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 623 ГК). Без согласия арендодателя их стоимость не возмещается, если закон не говорит иное (п. 3 ст. 623 ГК). Арендатору лучше получить письменное согласие на ремонт со сметой и закрепить порядок возмещения в договоре. Если договор готовил арендатор, например торговая сеть, правка нужна арендодателю:

Субаренда

Сдать имущество в субаренду или передать договор другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя, если закон или иной правовой акт не говорят иное (п. 2 ст. 615 ГК). Досрочное прекращение аренды прекращает и субаренду, если договор аренды не говорит иное (п. 1 ст. 618 ГК). Транспорт без экипажа арендатор вправе сдать в субаренду без согласия арендодателя, если договор не говорит иное (п. 1 ст. 647 ГК).

Расторжение и односторонний отказ

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением договора или назначения либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд не вносит плату после срока платежа или не делает обязательный для него капитальный ремонт (ст. 619 ГК). Сначала он письменно предупреждает арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Арендатор может расторгнуть договор через суд, если имущество не передают или мешают им пользоваться, в нём есть препятствующие пользованию недостатки, которые арендодатель не оговорил, а арендатор не знал и не должен был обнаружить при осмотре или проверке исправности, арендодатель не делает свой капитальный ремонт или имущество стало непригодным по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (ст. 620 ГК). Договор может добавить другие основания (ст. 619, 620 ГК).

Без суда отказаться от договора можно, если это право дают закон или договор. Между предпринимателями договор может дать его любой стороне, а если предприниматель только одна сторона — лишь другой, если закон не допускает иное (п. 2 ст. 310 ГК). Договор прекращается, когда другая сторона получила уведомление об отказе, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК). Если право на отказ есть только у арендодателя и срок уведомления короткий, арендатор рискует вложениями в ремонт и переезд. Вместо вычёркивания предложите симметричную редакцию:

Возврат объекта

Арендатор возвращает имущество в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК). За просрочку возврата арендодатель вправе потребовать плату за всё время просрочки, а если плата не покрывает убытки, то и их возмещения. Если за просрочку договор установил неустойку, убытки взыскивают в полной сумме сверх неустойки, если договор не говорит иное. Возврат «с косметическим ремонтом» или «с демонтажом улучшений» стоит денег, посчитайте их заранее.

Ответственность и подсудность

Риск случайной гибели или повреждения имущества несёт собственник, если закон или договор не говорят иное (ст. 211 ГК). Если договор аренды техники перекладывает его на арендатора, застрахуйте имущество. Неравные неустойки и пени без потолка разобраны в статье о неустойке и ответственности, выбор суда — в статье о подсудности и претензиях.

Проверить свой договор аренды

Загрузите договор в Word или PDF с текстом на главной странице, выберите сторону — арендатор или арендодатель — и регион. Обычно через 2–5 минут бесплатно увидите главный риск целиком и сколько ещё рисков нашлось. Компаниям — протокол разногласий в Word с новыми редакциями пунктов за 490 ₽, договор от 25 до 100 страниц — 990 ₽. Гражданам — заключение в PDF за те же деньги. Данные обрабатываются в России, ФИО с отчеством, телефоны и паспорта заменяются пометками до отправки в нейросеть, договор удаляется через сутки. Это не юридическая консультация: какие правки отправить второй стороне, решаете вы.

Статья — общий разбор, а не юридическая консультация. Нормы приведены в редакции на 1 ноября 2026.