ст. 28, 37, 247, 346, 381.1, 671, 674–684, 687, 688 ГК РФ; ч. 3 ст. 30 ЖК РФ; ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П

Договор аренды квартиры: что проверить нанимателю до подписания

22 октября 2026 · 8 минут чтения

В быту говорят «аренда квартиры». Закон, когда квартиру за плату сдают гражданину для жизни, называет это наймом жилого помещения: наймодатель предоставляет нанимателю жильё за плату во владение и пользование для проживания (п. 1 ст. 671 ГК). Нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Если квартиру снимает организация, это договор аренды или иной договор, а не наём (п. 2 ст. 671 ГК).

Ниже то, что нанимателю стоит проверить до подписи и до первой оплаты.

Сдаёт ли квартиру тот, кто вправе

Наймодатель по закону собственник квартиры или тот, кого собственник на это уполномочил (п. 1 ст. 671 ГК). Совет: попросите выписку из ЕГРН и сравните собственников с тем, кто подписывает договор. Если подписывает не собственник, а «управомоченное им лицо», совет: попросите доверенность от собственника и проверьте, что сдавать квартиру она разрешает.

Если квартира в долевой собственности у нескольких человек, владение и пользование ею определяются по соглашению всех, а если согласия нет, в порядке, который устанавливает суд (п. 1 ст. 247 ГК). Попросите письменное согласие остальных собственников на сдачу.

Если квартира или доля принадлежит ребёнку, сдавать её внаём без предварительного разрешения органа опеки нельзя (п. 2 ст. 37 ГК). Это правило об имуществе подопечного, и оно распространяется на родителей (абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК, п. 3 ст. 60 СК). Подробнее о квартирах с детьми-собственниками в статье о квартире с детьми и материнским капиталом.

Если квартира в ипотеке, собственник может сдавать её без согласия банка, если иное не предусмотрено законом или договором залога (п. 3 ст. 346 ГК). Но если банк обратит взыскание на квартиру, право пользования, которое собственник дал без согласия банка, прекращается: при взыскании через суд со дня вступления решения суда в законную силу, при внесудебном порядке с момента, когда право собственности возникнет у приобретателя, при условии, что приобретатель не согласится это право сохранить (п. 4 ст. 346 ГК). Обременение видно в выписке ЕГРН.

Срок до года или больше

Договор найма заключают на срок не больше пяти лет. Если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК).

Договор на срок до года закон называет краткосрочным наймом. К нему не применяются, если договор не говорит иное, правила о перечне постоянно проживающих с нанимателем, о временных жильцах, о преимущественном праве на новый срок, о поднайме, о замене нанимателя и о сроке до года, который суд может дать нанимателю на устранение нарушений (п. 2 ст. 683 ГК).

Если договор заключён на год и больше, у нанимателя есть преимущественное право на новый срок. Не позднее чем за три месяца до конца срока наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить, что не будет сдавать квартиру ещё как минимум год. Если он этого не сделал, а наниматель не отказался, договор продлевается на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК). Обременение по договору найма на год и больше подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК).

На практике договоры часто пишут на 11 месяцев: регистрировать ничего не нужно. Но у нанимателя по такому договору нет и прав из ст. 684, если договор сам их не даёт.

Плата и её повышение

Размер платы устанавливают по соглашению сторон. Изменить его в одностороннем порядке нельзя, кроме случаев, предусмотренных законом или договором (пп. 1–2 ст. 682 ГК). Если сроки оплаты в договоре не указаны, платят ежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК).

Отсюда наш вывод: пункт «наймодатель вправе изменить плату в одностороннем порядке», если он есть в договоре, действует. Совет: ограничьте его.

Коммунальные. Если договор не говорит иное, коммунальные платежи наниматель вносит сам (ст. 678 ГК). Бремя содержания квартиры и общего имущества дома несёт собственник, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3 ст. 30 ЖК). Совет: распишите, кто платит за что: счётчики, содержание дома, взносы на капремонт, интернет.

Залог и когда его возвращают

То, что в найме называют залогом или депозитом, по смыслу обычно обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК). Его засчитывают, когда наступают обстоятельства, указанные в договоре, например ущерб или долг по плате. Если эти обстоятельства не наступили в срок или обязательство прекратилось, платёж возвращают, если стороны не договорились иначе (пп. 1–2 ст. 381.1 ГК). Проценты, установленные ст. 317.1 ГК, на сумму обеспечительного платежа не начисляются, если иное не предусмотрено договором (п. 4 ст. 381.1 ГК).

Если сумма не названа задатком, правила о потере задатка и двойной сумме здесь ни при чём. Чем задаток отличается от других платежей, разобрано в статье о договоре задатка.

Встречается формулировка: «при досрочном выезде Нанимателя залог не возвращается». Закон даёт нанимателю право в любое время расторгнуть договор, если согласны те, кто живёт с ним, и наймодатель письменно предупреждён за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Можно ли договором лишить нанимателя этого права или наказать за него, в статье 687 прямо не сказано. Безопаснее, чтобы залог покрывал только ущерб и долги:

Кто будет жить с вами

В договоре указывают граждан, которые постоянно живут с нанимателем. У них равные с ним права пользования, а за их нарушения перед наймодателем отвечает наниматель (пп. 2–3 ст. 677 ГК). Других людей вселяют с согласия наймодателя, нанимателя и проживающих с ним; для несовершеннолетних детей такое согласие не нужно. Вселение допускается, если соблюдается норма общей площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК). Временных жильцов наниматель по общему согласию с теми, кто живёт с ним, может пустить бесплатно, заранее уведомив наймодателя, не больше чем на шесть месяцев; наймодатель может запретить их проживание, если не соблюдается норма общей площади на человека (ст. 680 ГК).

В краткосрочном договоре правила о перечне проживающих и о временных жильцах не действуют, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 683 ГК). Поэтому перечень лучше вписать самим. О животных в этих статьях ничего нет: если у вас кошка или собака, впишите её в договор.

Состояние квартиры и ремонт

Наймодатель обязан передать квартиру свободной и пригодной для проживания (п. 1 ст. 676 ГК). Наниматель обязан беречь её и не вправе переустраивать без согласия наймодателя (ст. 678 ГК). Текущий ремонт делает наниматель, капитальный наймодатель, если договор не говорит иное (ст. 681 ГК).

В статьях о найме описи вещей нет, но без неё спор о сломанной стиральной машине решить трудно. Приложите к договору опись мебели и техники и показания счётчиков на день передачи, подписанные обеими сторонами.

Когда вас могут выселить

Наймодатель может расторгнуть договор через суд в случаях из закона (пп. 2 и 4 ст. 687 ГК):

• плата не внесена за шесть месяцев, если договор не установил более длительный срок, а при краткосрочном найме плата не внесена больше двух раз после срока платежа;
• наниматель или те, за кого он отвечает, разрушают или портят квартиру;
• после предупреждения квартиру продолжают использовать не по назначению или систематически нарушать права соседей.

Любая сторона может расторгнуть договор через суд, если квартира стала непригодной для постоянного проживания или аварийной (п. 3 ст. 687 ГК). Выселяют по решению суда (ст. 688 ГК).

Для краткосрочного коммерческого найма Конституционный суд допустил одностороннее расторжение наймодателем без суда по другим основаниям из договора. Условие: такие основания сформулированы ясно и определённо и относятся к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя, а суд при споре проверяет, не нарушена ли добросовестность (Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П). Формулировка «наймодатель вправе расторгнуть договор в любой момент» этим требованиям, по нашему прочтению, не отвечает.

Если квартиру продадут

Продажа квартиры не расторгает и не меняет договор найма: новый собственник становится наймодателем на условиях прежнего договора (ст. 675 ГК). Если вы, наоборот, покупаете квартиру с жильцами, договор найма надо учесть в договоре купли-продажи. Как проверить такой договор, читайте в статье как проверить договор купли-продажи квартиры.

Что проверит сервис

Сервис «Разногласия» проверяет текст договора найма со стороны нанимателя или наймодателя: назван ли наймодатель собственником или его представителем, срок, продление и досрочный разъезд, плата и коммунальные, залог, кто может жить с нанимателем, опись. Кто на самом деле собственник, сервис не проверяет: для этого в списке документов будет выписка ЕГРН. Кроме выписки, в список документов к сделке попадут согласие остальных собственников, опись имущества и показания счётчиков. Если в договоре упомянут ребёнок-собственник или доверенность, добавятся разрешение опеки и проверка доверенности. Загрузить договор можно на странице проверки договора с квартирой.

Статья — общий разбор, а не юридическая консультация. Нормы приведены в редакции на 22 октября 2026.