ст. 163, 223, 246, 250, 292, 346, 353, 475, 487, 550, 551, 554–558, 675 ГК РФ; ст. 42 и 54 закона № 218-ФЗ; ст. 7 закона № 5242-1; ст. 35 СК РФ

Как проверить договор купли-продажи квартиры перед подписанием

22 октября 2026 · 8 минут чтения

Перед покупкой квартиры проверяют две разные вещи, и их часто путают. Квартиру проверяют по документам и реестрам: кто собственник, нет ли залога или ареста, кто прописан, есть ли долги. Договор проверяют по тексту: что вы подписываете, когда отдаёте деньги и что будет, если сделка сорвётся. Эта статья про договор. Про квартиру коротко, в первом разделе.

По ЕГРН проверяют квартиру, по тексту проверяют договор

Из договора не узнать, кто на самом деле собственник, есть ли арест и кто прописан: в договоре только то, что написали стороны. Это смотрят по документам, которые обычно просят у продавца:

• свежая выписка из ЕГРН: собственники, доли, ипотека, арест. Собственник заказывает её на Госуслугах бесплатно, в ней видны ФИО владельцев;
• справка о зарегистрированных в квартире (выписка из домовой книги);
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт;
• документ, по которому продавец получил квартиру: договор, свидетельство о наследстве.

Часть сведений можно посмотреть самому и бесплатно: на сайте Росреестра есть справочная информация по объекту, на сайте ФССП видны долги продавца у судебных приставов, на Федресурсе видно банкротство.

Дальше про текст. Примеры взяты из учебного договора, на котором мы проверяем сервис. Люди в нём вымышленные, ловушек двенадцать.

Договор подписывают все собственники

Договор продажи квартиры заключают письменно, одним документом, который подписывают стороны; если форма нарушена, договор недействителен (ст. 550 ГК). Если продаётся вся квартира, которая находится в долевой собственности, нужно соглашение всех собственников (п. 1 ст. 246 ГК). Свою долю каждый вправе продать и сам; если её продают постороннему лицу, остальные собственники имеют преимущественное право купить (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК). Поэтому при продаже всей квартиры продавцами должны быть все собственники из выписки ЕГРН, а их доли в сумме должны давать целую квартиру.

Нотариус обязателен, в частности, если:

• продаётся доля, а не вся квартира всеми собственниками одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ);
• квартира или доля принадлежит ребёнку (ч. 2 ст. 54 того же закона).

Когда нотариальная форма обязательна, а её нет, сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК). Про детей подробно в статье о квартире с детьми и материнским капиталом.

Есть документ, которого в самом договоре может не быть, а нужен он обязательно: нотариальное согласие супруга продавца, если квартира нажита в браке (п. 3 ст. 35 СК). Без него сделку можно оспорить. Разбор в статье о согласии супруга на продажу.

Площадь, адрес и кадастровый номер одинаковы во всём договоре

В договоре должны быть данные, по которым квартиру можно точно установить, в том числе её расположение в доме. Без них условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключённым (ст. 554 ГК). Обычно указывают адрес, кадастровый номер, этаж и площадь. Всё это должно совпадать во всех пунктах договора и в выписке ЕГРН.

В учебном договоре в п. 1.1 общая площадь 52,4 кв. м, а в разделе о передаче другая. Какая цифра верная, покажет выписка ЕГРН: сначала сверьтесь с ней.

Две разные площади в одном договоре могут означать, что в текст попали данные другой квартиры из старого шаблона: перечитайте договор целиком.

Цена цифрами и прописью совпадает

Без письменно согласованной цены договор продажи недвижимости считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК). Если цена указана за квадратный метр, платят по фактической площади переданной квартиры (п. 3 ст. 555 ГК).

Правила на случай, когда цифры и пропись расходятся, в статье 555 нет. По опыту, такая опечатка становится поводом для спора о цене. В учебном договоре разница 100 000 ₽. Сначала выясните, какая цена согласована. Если 5 300 000 ₽, исправляйте цифры, а не пропись.

Продавец получает деньги после регистрации

Собственником покупатель становится с момента государственной регистрации перехода права, а не в день подписания (п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 223 ГК). Всё, что заплачено раньше, заплачено человеку, который пока остаётся собственником.

Учебный договор требует отдать всю сумму наличными в день подписания, до подачи документов на регистрацию. Квартира при этом в залоге у банка продавца.

Аккредитива или банковской ячейки закон не требует, это совет: так продавец получает деньги после регистрации. Если деньги всё же отданы вперёд, а квартиру в срок не передали, покупатель вправе потребовать передачи квартиры или возврата денег (п. 3 ст. 487 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором, на эту сумму ещё начисляются проценты по ст. 395 ГК со дня, когда квартира должна была быть передана (п. 4 ст. 487 ГК). В учебном договоре продавец вправе отказаться от сделки до регистрации и вернуть деньги через 90 дней «без процентов». Это два риска сразу: продавец может передумать, а покупатель три месяца ждёт свои деньги без компенсации.

Если до договора купли-продажи вы уже отдали задаток, проверьте, что договор засчитывает его в цену. Как задаток защищает и подводит покупателя, разобрано в статье о договоре задатка.

Про залог продавца. Продать заложенную квартиру без согласия банка продавец по общему правилу не вправе (п. 2 ст. 346 ГК), а при продаже залог, как правило, сохраняется и покупатель становится залогодателем (п. 1 ст. 353 ГК). Поэтому в договоре нужен порядок: кто гасит долг продавца, из каких денег и когда снимают обременение.

Понятно, кто останется жить в квартире

Если в квартире живут люди, которые по закону сохраняют право пользоваться ею после продажи, их перечень с указанием прав входит в существенные условия договора (п. 1 ст. 558 ГК). Переход права собственности к покупателю закон называет основанием для прекращения права пользования членов семьи продавца, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК). Жильцы по договору найма остаются: продажа не расторгает найм, и покупатель становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК).

Отдельный случай: квартира приватизирована, а кто-то из семьи от приватизации отказался. Сохраняет ли такой человек право жить в квартире после продажи, выясните у нотариуса или юриста до сделки.

С регистрационного учёта снимают по заявлению самого человека, когда он регистрируется по новому месту, а без его заявления, в числе прочего, по решению суда о выселении или о признании утратившим право пользования (ст. 7 закона № 5242-1). Если прописанный не выпишется сам, покупателю, скорее всего, придётся идти в суд. Поэтому срок нужен конкретный, а за просрочку нужна ответственность:

Передача по акту, без отказа от претензий

Передачу оформляют передаточным актом или другим документом, который подписывают обе стороны (п. 1 ст. 556 ГК). В учебном договоре квартиру передают через 60 дней после регистрации «без составления передаточного акта». Без акта трудно доказать, когда вы получили ключи и в каком состоянии была квартира.

Фраза «Покупатель осмотрел Квартиру и претензий к её состоянию не имеет, в том числе по скрытым недостаткам» пытается заранее закрыть права, которые даёт закон. Если продавец недостатки не оговорил, покупатель вправе потребовать уменьшить цену, устранить недостатки или возместить расходы на их устранение (п. 1 ст. 475, ст. 557 ГК). Отнимает ли эти права общая фраза о скрытых недостатках, в статьях 475 и 557 не сказано, поэтому безопаснее её убрать.

И последнее: штрафы. В учебном договоре неустойка 1 % в день есть только для покупателя. Если ответственность односторонняя, предложите такую же для продавца: за просрочку передачи квартиры и выписки жильцов.

Как проверить договор за несколько минут

Сервис «Разногласия» проверяет текст договора с вашей стороны, покупателя или продавца. Программа без нейросети сверяет цену цифрами и прописью, общую и жилую площадь и кадастровые номера во всём договоре. По словам в тексте она собирает список документов к сделке. Есть в договоре «в браке», в списке появится нотариальное согласие супруга; «несовершеннолетний» добавит разрешение опеки и нотариуса, «ипотека» добавит справку банка, «доверенность» добавит проверку в реестре доверенностей. Нейросеть ищет риски по пунктам выше и предлагает правки «было → стало».

Квартиру, собственника и ЕГРН сервис не проверяет: в заключении для этого есть список документов и ссылки на госреестры. Как выглядит результат, видно в примере заключения по учебному договору. Свой договор можно загрузить на странице проверки договора с квартирой.

Статья — общий разбор, а не юридическая консультация. Нормы приведены в редакции на 22 октября 2026.