ст. 380, 381, 381.1, 429, 487 ГК РФ; п. 26 и 28 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49

Договор задатка при покупке квартиры: задаток или аванс и как не потерять деньги

22 октября 2026 · 6 минут чтения

Квартира понравилась, но сделку назначили через месяц: покупатель ждёт одобрения ипотеки, продавец собирает документы. Чтобы квартиру сняли с продажи, продавец просит часть денег вперёд. От того, как эти деньги названы в бумаге и что про них написано, зависит, вернутся ли они, если сделка сорвётся.

Задаток и аванс устроены по-разному

Задаток — денежная сумма, которую одна сторона договора выдаёт другой в счёт платежей по договору, в доказательство его заключения и в обеспечение исполнения (п. 1 ст. 380 ГК). Смысл задатка в последствиях срыва (п. 2 ст. 381 ГК):

• если за неисполнение договора отвечает тот, кто дал задаток, задаток остаётся у другой стороны;
• если отвечает тот, кто задаток получил, он платит двойную сумму задатка;
• сверх этого виновная сторона возмещает убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Поэтому для покупателя задаток работает в обе стороны: его можно потерять, а можно получить вдвойне. Аванс проще: это часть цены, заплаченная вперёд, а статья 381 о потере и двойной сумме говорит только о задатке. Если аванс заплачен по уже подписанному договору купли-продажи, а продавец не передал квартиру в срок, покупатель вправе потребовать передачи квартиры или возврата аванса (п. 3 ст. 487 ГК). Как вернуть аванс, если сорвалась ещё не подписанная сделка, лучше прямо записать в соглашении: в какой срок и в каких случаях продавец его возвращает.

Соглашение о задатке заключают письменно при любой сумме (п. 2 ст. 380 ГК). Если есть сомнение, задаток это или нет, в том числе потому что письменного соглашения нет, сумма считается авансом, пока не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК).

Отсюда первое правило проверки: одна сумма называется одним словом во всём документе. Если в заголовке «задаток», а в пункте о срыве «аванс» или «предоплата», спор о том, что это было, начнётся с первого письма.

Бывает и третий вариант, обеспечительный платёж. Его засчитывают, когда наступают обстоятельства, указанные в договоре, а если они не наступили в срок или обязательство прекратилось, возвращают, если стороны не договорились иначе (пп. 1–2 ст. 381.1 ГК).

Задаток обеспечивает конкретную будущую сделку

Задаток выдают в счёт платежей по договору. Пока договора купли-продажи нет, задатком, если иное не установлено законом, по соглашению сторон можно обеспечить обязательство заключить его на условиях предварительного договора (п. 4 ст. 380 ГК). Задаток по предварительному договору от того, кто будет платить по основному, засчитывается в цену основного договора (п. 26 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).

По опыту, бумага под названием «соглашение о задатке» без описания будущей сделки становится поводом для спора: что именно обеспечили этими деньгами. Поэтому в соглашении стоит указать:

• квартиру: адрес, кадастровый номер, площадь;
• цену и порядок расчётов по будущему договору;
• дату, до которой стороны подписывают договор купли-продажи;
• что задаток засчитывается в цену квартиры.

Если в соглашении стороны обязуются подписать договор купли-продажи, проверьте его и по правилам о предварительном договоре. Что в таком договоре должно быть и где он опасен покупателю, разобрано в статье о предварительном договоре купли-продажи.

Срок сделки нужен конкретный

Для предварительного договора закон говорит так. Если срок заключения основного договора не указан, его нужно заключить в течение года с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК). Обязательства по предварительному договору прекращаются, если до окончания срока основной договор не будет заключён либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить (п. 6 ст. 429 ГК). Пленум ВС разъясняет: если в течение срока ни одна сторона не совершала действий, направленных на заключение основного договора, это говорит об утрате интереса, и по истечении срока обязательство заключить основной договор прекращается (п. 28 постановления № 49).

Практический вывод: если сделка затягивается, направьте продавцу письменное предложение подписать договор до конца срока и сохраните доказательство отправки.

Возврат задатка при срыве лучше расписать заранее

Задаток возвращают, если обязательство прекратилось до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения (п. 1 ст. 381 ГК). Дальше всё зависит от того, кто отвечает за срыв (п. 2 ст. 381 ГК). Статья 381 не расписывает это по жизненным ситуациям, поэтому частые причины срыва лучше назвать в соглашении:

• банк отказал покупателю в ипотеке;
• в ЕГРН появились арест, залог или запрет;
• продавец не получил нотариальное согласие супруга или разрешение опеки;
• продавец не выписал прописанных к дате сделки.

Про согласие супруга подробно в статье о согласии супруга на продажу квартиры. Покупателю с ипотекой совет один: прямо записать, что при отказе банка задаток возвращается.

Риск исходной формулировки: из неё не видно, кто отвечает за срыв, и продавец может оставить задаток себе, даже если сделка сорвалась по его вине. Кто отвечает, если банк отказал в кредите, из закона не следует, поэтому такой случай лучше прямо записать. По закону задаток остаётся у получившего, если за неисполнение договора ответственна сторона, которая его дала (п. 2 ст. 381 ГК). Правка возвращает пункт к этому правилу и называет случаи, когда задаток возвращается.

Кому отдавать задаток

Статья 380 говорит о сумме, которую одна сторона договора выдаёт другой. Применяются ли эти правила, если деньги от своего имени получил агент, из статьи не следует, судебную практику мы не изучали. Безопаснее отдавать деньги самому продавцу: всем собственникам или представителю, у которого в доверенности прямо есть право получать деньги.

Ещё три совета из практики:

• до передачи задатка попросите у продавца свежую выписку ЕГРН и сверьте собственников и обременения;
• возьмите расписку: ФИО и паспорт получателя, сумма цифрами и прописью, «задаток по соглашению от …»; при переводе укажите то же в назначении платежа;
• сверьте сумму цифрами и прописью в самом соглашении: расхождение даёт повод спорить, сколько вы отдали.

Что сделает сервис

Сервис «Разногласия» проверяет соглашение о задатке или авансе со стороны покупателя или продавца: как названы деньги, засчитываются ли они в цену, есть ли срок основной сделки, что будет при срыве и что продавец обязан сделать до сделки. Суммы цифрами и прописью программа сверяет без нейросети. Если в тексте упомянуты супруг, несовершеннолетний собственник, доверенность или доля, в списке документов к сделке появятся нотариальное согласие, разрешение опеки, проверка доверенности или нотариус для продажи доли. Загрузить соглашение можно на странице проверки договора с квартирой.

Проверяется текст соглашения. Юридическую чистоту квартиры по нему не узнать: для этого выписка ЕГРН и госреестры, ссылки на них будут в заключении. Когда дойдёт до основного договора, проверьте, что задаток в нём засчитан в цену, а остальные деньги продавец получает после регистрации. Об этом статья как проверить договор купли-продажи квартиры.

Статья — общий разбор, а не юридическая консультация. Нормы приведены в редакции на 22 октября 2026.