ст. 223, 380, 381, 429, 487, 550 ГК РФ; ст. 42 и 54 закона № 218-ФЗ; пп. 23–29 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49

Предварительный договор купли-продажи квартиры: что в нём обязательно и чем он опасен покупателю

22 октября 2026 · 6 минут чтения

Предварительный договор подписывают, когда квартиру уже выбрали, а сделку сразу провести нельзя: продавец гасит ипотеку или ждёт разрешения опеки, покупатель ждёт одобрения банка. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, которые записаны сейчас (п. 1 ст. 429 ГК).

Предварительный договор квартиру не передаёт. Собственником покупатель станет только после регистрации перехода права по основному договору (п. 2 ст. 223 ГК). Главное, что он даёт: право требовать, чтобы основной договор подписали.

Форма такая же, как у основного договора

Предварительный договор заключают в форме, установленной для основного; устный не допускается, а нарушение формы делает договор ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК, п. 24 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). Для квартиры это письменный документ, подписанный сторонами (ст. 550 ГК).

Если основной договор должен удостоверить нотариус, у нотариуса оформляют и предварительный: это следует из того же п. 2 ст. 429 ГК. Нотариус обязателен, например, когда продаётся доля, а не вся квартира всеми собственниками одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ), или когда квартира либо доля принадлежит ребёнку (ч. 2 ст. 54 того же закона).

Регистрировать предварительный договор не нужно, даже если основной требует государственной регистрации (п. 24 постановления № 49).

Что в нём должно быть обязательно

Закон называет три вещи (пп. 3–4 ст. 429 ГК):

1. Условия, по которым можно установить предмет, то есть квартиру. Пленум ВС поясняет: если продаётся конкретная вещь, в договор включают условие о том, как её опознать к сроку передачи (п. 25 постановления № 49). На практике это адрес, кадастровый номер и площадь.
2. Условия основного договора, о которых по заявлению одной из сторон нужно договориться уже сейчас. Если для вас важны цена и порядок расчётов и вы об этом заявили, они должны быть в предварительном договоре.
3. Срок, в который стороны заключат основной договор. Если срока нет, основной договор нужно заключить в течение года.

Остального может не быть. Если в предварительном договоре нет других существенных условий основного, это само по себе не делает его незаключённым: недостающее согласуют при заключении основного договора, а при разногласиях условия определяет суд (п. 25 постановления № 49).

Для покупателя здесь первая ловушка. Договор без цены может считаться заключённым, но цену придётся согласовывать заново, когда продавец уже знает, что вы хотите именно эту квартиру. Совет: цену, порядок расчётов, срок передачи и список прописанных фиксировать сразу. Эти условия потом перейдут в основной договор, поэтому проверяйте их по тем же пунктам, что и сам договор купли-продажи: как проверить договор купли-продажи квартиры.

Срок истёк, и обязательство пропало

Обязательства по предварительному договору прекращаются, если до окончания срока основной договор не будет заключён либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить (п. 6 ст. 429 ГК). Пленум ВС разъясняет: если в течение срока ни одна сторона не совершала действий, направленных на заключение основного договора, это говорит об утрате интереса, и по истечении срока обязательство заключить основной договор прекращается (п. 28 постановления № 49).

Если продавец тянет, направьте ему письменное предложение подписать основной договор до конца срока и сохраните доказательство отправки. Это совет, но без такого письма ваша позиция в суде слабее.

Срок лучше ставить датой, а не событием. Пример формулировки:

С датой понятно, когда истекает срок и когда начинают течь шесть месяцев на суд.

Шесть месяцев, чтобы заставить подписать

Если сторона уклоняется от основного договора, другую сторону можно понудить заключить его через суд. Требование подают в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства (п. 5 ст. 429 ГК). Пленум ВС уточняет: шесть месяцев считают с момента истечения срока для заключения основного договора, если в этот срок стороны что-то делали для его заключения; переговоры и урегулирование разногласий начало срока не сдвигают (п. 27 постановления № 49).

Если суд встанет на вашу сторону, в решении он укажет предмет и условия основного договора и момент, с которого договор считается заключённым (п. 5 ст. 429 ГК, п. 29 постановления № 49). Но это судебный спор, а не быстрая сделка. Поэтому деньги покупателя в предварительном договоре лучше защищать заранее, а не надеяться на понуждение.

Обязанности продавца до сделки записаны

Сделку часто откладывают из-за дел продавца: погасить ипотеку и снять залог, получить нотариальное согласие супруга, получить разрешение опеки, выписать прописанных. Если в договоре этих обязанностей нет, при срыве, по опыту, трудно показать, что за неисполнение ответственен продавец. А от этого зависит судьба задатка: если ответственна сторона, получившая задаток, она платит двойную сумму, а если ответственна давшая сторона, задаток остаётся у получившей (п. 2 ст. 381 ГК). Перечислите обязанности с датами, как в правке выше. Когда нужно согласие супруга и что будет без него, разобрано в статье о согласии супруга на продажу.

Исполнение предварительного договора можно обеспечить задатком и неустойкой за уклонение от заключения основного (п. 26 постановления № 49, п. 4 ст. 380 ГК). Задаток, который дал покупатель, засчитывается в цену по основному договору (п. 26 того же постановления). Как составить условие о задатке, чтобы не потерять его из-за отказа банка, читайте в статье о договоре задатка.

«Предварительный» договор с полной оплатой

Иногда в «предварительном» договоре покупатель платит всю цену или большую её часть сразу. Пленум ВС разъяснил: если договор назван предварительным, но обязывает приобретателя до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную её часть, его следует квалифицировать как куплю-продажу с условием о предварительной оплате, и правила ст. 429 ГК к нему не применяются (абз. 3 п. 23 постановления № 49).

Пленум говорит об имуществе, которое будет создано или приобретено позже. Про квартиру, которая уже принадлежит продавцу, в тексте не сказано. Если суд всё же применит это разъяснение к вашему договору, то, по нашему прочтению, к договору подойдут правила о предоплате: покупатель вправе потребовать передачи квартиры или возврата денег, если продавец не передал её в срок (п. 3 ст. 487 ГК).

Если всё же платите много до основного договора, защитите деньги в самом тексте: аккредитив или ячейка, срок и порядок возврата, неустойка за просрочку возврата.

Что проверит сервис

Сервис «Разногласия» проверяет предварительный договор со стороны покупателя или продавца: хватит ли условий, чтобы подписать основной договор без новых переговоров, какой срок и что будет, если основной договор не подпишут. Программа без нейросети сверяет суммы цифрами и прописью, площадь и кадастровый номер. По словам в тексте собирает документы к сделке: выписку ЕГРН и справку о прописанных всегда, согласие супруга, разрешение опеки и документы банка, если в договоре есть слова о браке, детях, ипотеке или залоге. Квартиру, собственника и ЕГРН сервис не проверяет: для этого в заключении есть список документов и ссылки на госреестры. Посмотрите пример заключения или сразу загрузите свой договор на странице проверки договора с квартирой.

Статья — общий разбор, а не юридическая консультация. Нормы приведены в редакции на 22 октября 2026.